AVALIAÇÃO DE IMOVEIS

Quanto vale o seu imóvel?

Paulo Lourenço

Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

Consulte um Corretor de Imóveis

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um Corretor de Imóveis. Quando o imóvel é colocado à venda por um profissional de Corretagem Imobiliária o mais comum é que ele faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um Corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço. Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis - CRECI divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por Corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. No Paraná, uma avaliação por escrito, não tem tabela fixa de valores, mas tem um valor mínimo, que é a partir de R$ 300,00, na maioria dos casos os Corretores visitam o imóvel e acertam o valor com proprietário verbalmente ou preferencialmente por escrito. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o chamado "Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica- PTAM". Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes (metodologia aplicada) porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infra-estrutura e de mobilidade urbana, conforme determina o COFECI-CNAI e as diretrizes da ABNT. Qualquer Corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de AVALIADOR IMOBILIÁRIO, que é garantido a Corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos credenciados e aprovados pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da COFECI. O documento, o PTAM, é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição. Para proprietários que não se encontra nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor. No caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor. Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas, a consulta a Corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.

Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu imóvel

Para quem apenas deseja ter uma idéia de quanto está valendo o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns sites possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.

Pesquise valores de imóveis similares

Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar quem quer ter uma ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a avaliação já feita por um Corretor está dentro dos parâmetros para a região.

O ideal é verificar umas cinco ofertas de imóveis correspondentes (semelhantes), para montar uma estimativa. Mas, caso você não encontre anúncios próximos ao seu imóvel na internet, a saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com placas de vendas, porteiros, zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.

Comparar o valor de imóveis semelhantes pode, de fato, ajudar o proprietário a ter uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para quem quer vender o imóvel, a consulta a Corretores é imprescindível, já que se trata de um bem de alto valor. Podemos citar o exemplo de uma casa, não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada.

Entenda o que pode influenciar o valor

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do preço, como a localização, o tamanho, o tempo de construção (idade), estado de conservação, a área de lazer e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e a procura dos imóveis.

Muitas vezes dois imóveis podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços muito distintos. Às vezes, dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo.

No caso de apartamentos, andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um prédio antigo, mesmo que sua área seja maior.

Fonte (adaptado): http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/como-descobrir-quanto-vale-o-seu-imovel

Paulo Lourenço, é Corretor de Imóveis, credenciado desde 1989, Construtora Encol, Gonzaga Imóveis, Dimensão e Apolar já foram algumas de suas experiências profissionais.